“국토가 좁고 인구가 많으니 토지에 매달린다” 이 주장이 맞다면 우리에게 부동산 투기는 숙명이 될 것이다.
높은 인구밀도가 곧 부동산 투기라고 해야 할까? 인구밀도 7,669명의 싱가포르와 6,516명의 홍콩 402명의 네덜란드와 334명의 일본 중 어느 나라가 주택 사정이 나을까?
싱가포르와 네덜란드가 낫다는 사실은 인구밀도가 곧 부동산 투기로 이어지는 것이 아님을 의미한다.
싱가포르와 홍콩을 비교해 보자. 홍콩은 자유무역항이어서 규제와는 거리가 먼 곳이지만 싱가포르는 길에서 침만 뱉어도 벌금을 무는 규제 천국이다.
싱가포르의 경우 자가보유율이 90% 수준이고 80% 이상이 국가가 제공한 주택이다.
우리가 주택의 공급만 늘려 결국 가진 자들이 여러 주택을 보유하고 가격을 올리며 힘없는 세입자들을 울리는 것과 대조적이다.
네덜란드와 일본의 차이는 무엇일까? 여느 유럽국가들처럼 네덜란드 역시 공공임대 주택을 늘려 주택문제를 해결하고 있다.
암스테르담의 공공임대주택의 비율은 전체의 60%인데 공공주택(사회주택)은 일반주택과 동등한 질을 자랑한다.
게다가 우리로 치면 13평 아파트 정도의 집의 방세가 월 57만 원으로 매우 저렴하다.
이런 상황이니 굳이 주택을 사려고 하지 않아 주택가격이 잘 오르지도 않는다.
그에 비해 일본의 경우 공공임대주택의 비율은 2013년 현재 5.4%로 자가 소유비율(60%)이 압도적이다.
일본의 경우 회사주택에 사는 비율이 2.1%나 되고 회사에서 월세 보조금도 받을 수 있지만, 소유가 많은 것은 소유 지향성이 높기 때문이다.
여기서 우리는 주택문제가 인구밀도보다 정책과 의식의 문제임을 알 수 있다.
소유 지향성이 높은 나라에서는 소유중심으로 그렇지 않은 나라에서는 공공임대주택을 중심으로 주택정책이 시행되고 있다.
싱가포르처럼 소유 지향적인 나라도 국가가 의지를 다지고 주택문제를 실시하면 해결할 수 있다는 것을 볼 수 있다.
일본은 소유 지향성이 강하지만 싱가포르 같은 소유지원정책이 없어 자가소유비율이 낮다.
공급만 늘리는 우리는 일본보다 사정이 더 나쁘다.
그렇다면 우리는 어느 길을 가야 하는가? 싱가포르의 길이 소유의식이 강한 우리 국민에게 맞을 것 같지만 그렇지 않다. 싱가포르는 도시국가이기 때문에 토지의 차별성이 적다.
우리로 치면 서울 내에서 전 국민이 주택을 갖게 되느니 비교적 지역적 불만이 생기기 어렵다. 하지만 우리는 지역적 차이가 엄청나 지방과 수도권의 차이가 매우 크다.
결국, 주택문제가 심각한 것은 전 국민의 절반이 수도권에 거주하고 있기 때문이다. 같은 서울 내의 지역의 차이도 엄청난데 그런 차이를 조정하여 불만이 나오지 않게 할 수 있을까?
현재로서는 없는 것 같다. 그렇다면 공공임대주택이라면 소유보다는 나을 것이나 이 역시 주거지에 따라 수요가 크게 다르니까 불만의 여지가 크다.
많은 사람이 수도권 그것도 강남이나 명동 같은 곳을 선호하기 때문에 생기는 갖가지 잡음도 각오해야 한다.
분양처럼 추첨이라도 해야 할까? 그렇다면 해결책은 무엇일까? 장기적으로는 수도권 인구 분산 등이 필요하나 그것이 조속히 실현될 것 같지는 않다.
소유의식의 개혁도 그것이 가진 역사성을 고려하면 쉽지 않다.
고려 시대 이후 우리의 역사는 토지제도와의 싸움이었을 정도로 토지에 대한 우리 민족의 애착은 비정상적이다.
주식시장을 활성화하여 여유자금이 주식시장으로 몰리게 되면 나을 것 같지만 일본의 거품경제에서 토지에 대한 소유의식이 강한 나라에서 여윳돈의 최종정착지는 토지이다.
미국같이 토지에 대한 애착이 비교적 약한 나라조차도 넘쳐나는 여윳돈이 토지로 흘러가 금융위기를 가져왔다. 금융자산이 많아지면 토지로 자금이 흘러가게 되어 있다.
결국, 토지공개념의 강화로 주택이 투기의 대상이 되지 않도록 하는 것이다. 그것은 자유민주주의의 근간에 위반 여부에 구애받을 필요가 없다.
중고등학교 평준화에 버금가는 강력한 정책이 아니면 아예 시도하지 않는 것이 나을지도 모른다.
중고등학교 평준화가 많이 훼손되었지만, 골격을 유지하며 아이들의 삶과 사교육비 절감이라는 역할을 하기에 근본적인 의문은 제기되고 있지 않다.
우리에게 부동산이 가지는 비중을 생각하면 중고등학교 평준화처럼 초법적 조치가 필요하다. 자유보다 공정이 필요한 분야가 있다면 우리의 경우 교육과 부동산이다.
토지공개념 강화도 중고교평준화처럼 당장에는 엄청난 반발이 예상되나 일단 정착되어 가시적 효과가 생기면 국민적 공감대가 형성되어 정착될 수 있다.
일본의 평화헌법에 대한 논쟁은 좋은 사례가 될 것이다.
전쟁을 금하는 9조에 반대하는 세력은 그것이 미군점령하에서 강제된 것이니 바꾸어야 한다고 한다.
강제성은 어느 정도 인정되지만 70년 이상이 지난 오늘까지 9조는 자리를 지키고 있는데 이는 국민의 공감대가 굳건하기 때문이다.
하지만 아베가 그토록 바랐고 의석수로 보아 충분히 가능함에도 감히 시도조차 못 한 것은 일본 내에서 9조를 노벨평화상 후보로 추천하자는 제의가 있었을 정도로 많은 지지자가 있기 때문이다.
토지공개념도 마찬가지이다. 일단 실현되어 버린다면 훗날 칭송되는 업적으로 길이길이 남을 것으로 믿는다.
히토츠바시대학교 경제학 박사
* 본 칼럼은 본지의 편집방향과 다를수 있습니다.
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양의모
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